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融創(chuàng)對萬達(dá)兩筆收購合計金額達(dá)到631.7億元，創(chuàng)下融創(chuàng)一次性收購資產(chǎn)金額新高。

　　從今年初150億元注資樂視，到現(xiàn)在630億元接盤萬達(dá)項目，孫宏斌旗下的融創(chuàng)中國(15.5,0.70, 4.73%)給予外界“財大氣粗”的感覺。據(jù)統(tǒng)計，2016年至今，融創(chuàng)中國對外 并購耗資已逾1300億元。截至目前，在香港上市的融創(chuàng)中國市值577億港元；2016財年實現(xiàn)營收353億元，凈利潤為29.4億元。融創(chuàng)中國大舉“買 買買”背后，它的錢從哪里來的？

一年半并購花掉1355億

　　昨日，孫宏斌對媒體表示，交易涉及資金完全來自融創(chuàng)自有資金，截至2017年6月30日，公司賬上還有900多億元現(xiàn)金。融創(chuàng)哪來這么多錢？

　　2010年赴港上市之初，融創(chuàng)中國全年的銷售額僅有83.34億元。2016年底，這一數(shù)據(jù)變?yōu)?506億元，6年間暴漲17倍。7月5日，融創(chuàng)中國公布半年銷售業(yè)績，上半年實現(xiàn)合同銷售金額1118.4億元，完成2100億元年度目標(biāo)的53%。

　　融創(chuàng)短時間內(nèi)作大規(guī)模的法寶就是“買買買”。如去年以138億元收購聯(lián)想控股(20.8,0.15, 0.73%)旗下地產(chǎn)公司獲得的42個物業(yè)項目，總建筑面積約1801萬平方米，可售建筑面積約730萬平米。

　　融創(chuàng)中國在2016年年報中披露，2016年至今年3月，公司共對外發(fā)起16筆收購，涉及資金595億元。16起并購中，除上述的138億元接盤聯(lián)想控股地產(chǎn)全部業(yè)務(wù)，還有斥資超60億元爭奪金科股份控股權(quán)，26億元入股鏈家等。

　　2017年1月，融創(chuàng)150億元入股樂視系公司讓評級機(jī)構(gòu)擔(dān)憂。在中誠信對融創(chuàng)房地產(chǎn)公司債券的跟蹤評級報告中，中誠信稱，投資樂視導(dǎo)致融創(chuàng)集團(tuán)負(fù)債水 平承壓，而投資涉及的業(yè)務(wù)領(lǐng)域與融創(chuàng)集團(tuán)主營業(yè)務(wù)差異較大，未來樂視相關(guān)業(yè)務(wù)的發(fā)展情況以及雙方合作情況均存一定不確定性。

　　在2017年5月12日，融創(chuàng)中國再以102.54億元，收購天津星耀80%股權(quán)及債權(quán)。5月31日，融創(chuàng)中國附屬公司21億元收購華城富麗60%股權(quán)及相關(guān)債權(quán)。如果加上此次632億元收購萬達(dá)項目，一年半時間，融創(chuàng)對外并購的開支已經(jīng)高達(dá)1355億元。

　　融創(chuàng)錢從哪來？

　　不斷地“買買買”，孫宏斌的錢從哪里來？通過剖析融創(chuàng)中國旗下的融創(chuàng)房地產(chǎn)可見一斑。申萬宏源(2.91, -0.01, -0.34%)作為融創(chuàng)房地產(chǎn)公司債托管人，其提供的托管報告顯示，截至 2016年12月末，融創(chuàng)房地產(chǎn)總資產(chǎn)余額為2669.63億元，較2015年末增加1767.28億元，增長195.85%。

　　2016年融創(chuàng)房地產(chǎn)籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈流入較2015年增加577.67億元，籌資凈流入634.14億元，主要是由于2016年公司通過直接融資的方式，在上交所和深交所非公開發(fā)行190億元的公司債券。

　同時，為了迅速擴(kuò)大規(guī)模，融創(chuàng)房地產(chǎn)借款凈增量較去年同期增加460.03億元?；I資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額的變動是導(dǎo)致了期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物余額較2015年增長了158.46%的主要原因。截至2016年末，融創(chuàng)房地產(chǎn)賬面資金為450億元。

　　國泰君安(16.54, 0.04, 0.24%)的托管報告顯示，截至2016年末，融創(chuàng)房地產(chǎn)凈資產(chǎn)354.67億元，借款余額921.31億元，截至2017年4月30日，融創(chuàng)房地產(chǎn)借款余額1291.90億元，累計新增借款金額370.59億元，占凈資產(chǎn)的104.49%。

　　融創(chuàng)融資術(shù)：銀行+信托

　　在融創(chuàng)房地產(chǎn)2016年公司債跟蹤評級報告中，融創(chuàng)房地產(chǎn)于2015年發(fā)行了一筆5年期60億元的公司債，扣除發(fā)行費(fèi)用后的47.3億元用于償還金融機(jī)構(gòu)借款，剩余部分用于補(bǔ)充公司營運(yùn)資金。

　　在償還金融機(jī)構(gòu)借款明細(xì)中，銀行是主要的借款方。如上海銀行、交通銀行(5.51, 0.02,0.36%)、光大銀行、農(nóng)業(yè)銀行(3.44, 0.03, 0.88%)，均有過借款給融創(chuàng)及其下屬企業(yè)。融創(chuàng)中國2016年年報也 顯示，截至2016年底，融創(chuàng)中國共取得銀行授信820億元，尚有530億元授信額度未使用。在非即期借貸中，融創(chuàng)中國有抵押的銀行借款311.78億 元。

　　向融創(chuàng)房地產(chǎn)借款的金融機(jī)構(gòu)除傳統(tǒng)的銀行外，信托是另一主要渠道。如在融創(chuàng)房地產(chǎn)的還款計劃中，大業(yè)信托、華潤深國投信托、平安信托在列，涉及借款11.8億元。

　　今年以來，先后有榮享22號（融創(chuàng)團(tuán)泊湖）信托、融創(chuàng)深圳債權(quán)投資信托、安泉109號融創(chuàng)申城信托、融創(chuàng)盈潤股權(quán)投資計劃先后成立發(fā)行，合計規(guī)模在30億元左右，這些信托資金使用方，均為融創(chuàng)系公司。

　　公司債券也是融創(chuàng)融資的渠道。融創(chuàng)房地產(chǎn)披露的情況顯示，截至2017年6月底，僅其與控股子公司便對外發(fā)行了合計250億元的債券；融創(chuàng)中國則成功發(fā)行了225億元低成本境內(nèi)公司債及ABS（資產(chǎn)證券化）。

　　2016年年報顯示，截至去年底，融創(chuàng)中國總負(fù)債2577.72億，凈負(fù)債率121.5%。從2015年到2016年年底，融創(chuàng)中國借貸總額增加了710.45億，達(dá)到1128.44億。

　　■ 觀點

　　融創(chuàng)年內(nèi)或沖到3000億

　　億翰智庫董事長、首席研究員陳嘯天表示，融創(chuàng)收購萬達(dá)文旅、酒店，基于三大角度考慮。

　　首先，孫宏斌今年有可能沖到3000億元，但融創(chuàng)如果不與前十強(qiáng)企業(yè)收并購，慢慢積累很難達(dá)到，而通過收并購進(jìn)行資源整合，可以更快趕超上萬科、碧桂園(9.21, 0.04, 0.44%)等企業(yè)；

　　其次，最近房企拿的地塊中，大量需要持有，這需要企業(yè)具備長期運(yùn)營的能力，而融創(chuàng)這方面積累不多，但萬達(dá)在經(jīng)營、管理、酒店、商業(yè)、團(tuán)隊等方面有20多年積累，萬達(dá)能更好地彌補(bǔ)融創(chuàng)的不足；

　　第三，文旅城還有配套住宅，對融創(chuàng)而言，隨著地價往上走，這些土地非常值錢。

“融創(chuàng)潛在償債壓力增大”

　　對此次融創(chuàng)收購萬達(dá)相關(guān)資產(chǎn)，不少業(yè)內(nèi)人士將目光傾注于融創(chuàng)較高的凈負(fù)債率和現(xiàn)金流安全性上。對此，孫宏斌此前曾表示“我們沒打算降低凈負(fù)債率，因為凈負(fù)債率指標(biāo)不能完全反映現(xiàn)金流安全度，而銷售額和凈負(fù)債的比率則更能反映，從銷債率看，我們的現(xiàn)金流是安全的?！?/p>

　　在順馳時代，孫宏斌首創(chuàng)了“地產(chǎn)戴爾”模式：合理拖欠土地款、工程款、廣告款等諸多款項。在拿地、開工、開盤環(huán)節(jié)上，孫宏斌又實施“快”字訣，節(jié)節(jié)加 快，爭取預(yù)售款提前回籠。孫宏斌創(chuàng)造的“并聯(lián)操作，四線對表”：研發(fā)、開發(fā)、銷售、工程四個部門的快速聯(lián)動計劃，被業(yè)界同行視為預(yù)售款快速回籠的不二法 門。在融創(chuàng)的發(fā)展模式上，高端住宅的單項目由于投資較大，建設(shè)周期較長，所以通常會面臨較大的資金風(fēng)險。

　　在易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來，并購規(guī)模增大，需要做一些風(fēng)險提示，當(dāng)前融資環(huán)境不斷收緊，持續(xù)加碼的并購也會帶來很多成本，比如融資的成本提高，潛在的償債壓力增大，以及銷售回籠資金的節(jié)奏會放緩等，這都是融創(chuàng)需警惕的內(nèi)容。

“融創(chuàng)一邊拿地一邊轉(zhuǎn)型”

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，對于融創(chuàng)來講，買萬達(dá)的資產(chǎn)包，是因為融創(chuàng)當(dāng)前基本以住宅銷售為主，雖然規(guī)?；呀?jīng)取得一定市場地位，但是，非住宅銷售 業(yè)務(wù)很少，此前收購樂視的戰(zhàn)略投資結(jié)果不是太理想，現(xiàn)在萬達(dá)有一些不錯的資產(chǎn)整體打包出售，對于融創(chuàng)來講，一方面萬達(dá)資產(chǎn)包中有不少土地儲備，對于還處于 規(guī)?；娜趧?chuàng)來講也是必要的，同時，通過萬達(dá)的品牌，也可以增強(qiáng)投資拿地能力、融資能力等，還可以借力發(fā)力繼續(xù)做“大”。

　　“融創(chuàng)規(guī)?；?已經(jīng)達(dá)到一定階段，今年總銷規(guī)模預(yù)計在2000億-3000億，在這個階段，融創(chuàng)需要通過轉(zhuǎn)型規(guī)避風(fēng)險。”張宏偉表示，融創(chuàng)風(fēng)險主要來自于兩方面：一是住 宅市場短周期調(diào)控帶來的企業(yè)運(yùn)營風(fēng)險；二是，收益過分依賴住宅銷售，非住宅銷售的收益幾乎沒有，企業(yè)中長期的抗風(fēng)險能力會減弱。

　　從最近兩年來看，由于獲得土地儲備或項目的成本相對較低，股權(quán)收購的案例越來越多?！百I地太貴就買公司股權(quán)”這種方式往往會受到善于資本運(yùn)作的品牌房企的歡迎，比如融創(chuàng)等這樣的品牌房企。

　　“通過收購萬達(dá)資產(chǎn)包的外延式擴(kuò)張顯然加速了融創(chuàng)轉(zhuǎn)型的速度，融創(chuàng)外延式擴(kuò)張顯然要比內(nèi)生式擴(kuò)張來得快，并且也避免走很多彎路，也節(jié)省了自身探索帶來的 成本，預(yù)計在宏觀經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型期，房地產(chǎn)市場低迷期，融創(chuàng)仍然會利用好這個并購的窗口期通過外延式擴(kuò)張實現(xiàn)轉(zhuǎn)型?！睆埡陚ケ硎?，這或許是融創(chuàng)快速規(guī)模化與轉(zhuǎn)型 的矛盾過程需要通過不斷發(fā)展要解決的問題。

發(fā)帖時間：2017-07-11 10:13:12

最新修改時間：

跟帖時間：2017-08-17 10:45:01